El gobierno anunció este domingo las medidas que tomó sobre el congelamiento de los alquileres, la suspensión de los desalojos y el congelamiento del valor de las cuotas de créditos hipotecarios hasta el 30 de septiembre. La medida fue oficializada a través del decreto 320 publicado este domingo en el Boletín Oficial con la firma del presidente Alberto Fernández y todos sus ministros.
El artículo 9 del decreto explicita que el congelamiento alcanza a los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única urbana y rural; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos; inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por monotributistas destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas; e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo y fábricas recuperadas.
En el artículo 11 el decreto excluye del congelamiento expresamente a los contratos de arrendamiento y aparecería rural contemplados en la ley 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de
locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
¿Qué valor del alquiler se toma para fijar el congelamiento?
El vigente durante el mes de marzo de este año.
¿Se puede dejar de pagar el alquiler amparado en este decreto?
El decreto no suspendió el pago de alquileres. Lo único que hizo fue congelar los precios por el plazo de seis meses. Sin embargo, el artículo 2 suspendió los desalojos durante el mismo período. Por lo tanto, quién no pueda pagar no podrá ser expulsado del inmueble durante ese lapso, aunque acumulará una deuda que después le podrá ser exigida.
¿Qué pasa si el contrato de alquiler estaba por vencer dentro de los próximos seis meses?
El decreto prorroga hasta el 30 de septiembre la vigencia de todos aquellos contratos que vencen entre el 20 de marzo y esa fecha. De este modo, ninguna persona se verá obligada a buscar una nueva casa y mucho menos durante la vigencia de la cuarentena. Ahora bien, la norma aclara que la parte locataria podrá optar por mantener el vencimiento por las partes o prorrogar dicho plazo por un plazo menor al autorizado en el decreto, aunque cualquiera de esas opciones deberá notificarse al locador con una anticipación de por lo menos 15 días a la fecha de vencimiento pactada.
Si el inquilino muere, ¿su familia también está amparada hasta el 30 de septiembre?
Sí, la prórroga del contrato beneficia al locatario y a sus sucesores por causa de muerte. También ampara a sublocatarios en caso de que los hubiere.
¿El ajuste de precios que estaba previsto en el contrato y no se aplicó habrá que pagarlo más adelante?
Sí, el decreto establece que la diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar producto del congelamiento deberá ser abonada por el locatario en al menos tres cuotas, y como máximo seis cuotas, mensuales, iguales y consecutivas. La primera de esas cuotas deberá pagarse con el alquiler correspondiente a octubre.
Si no puedo pagar el alquiler, ¿voy a tener que pagarlo más adelante?
Sí, el decreto evita que alguien que no pago puede ser desalojado antes del 30 de septiembre, pero no lo excusa de la obligación de pagar ese alquiler. Por lo tanto, el artículo 7 establece que las deudas por falta de pago deberán saldarse entre tres y seis cuotas mensuales a partir de octubre.
¿Corresponde pagar intereses por el alquiler impago?
El decreto establece que podrán aplicarse intereses compensatorios que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos a 30 días que paga el Banco Nación. “No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación”, aclara el decreto.
¿Qué sucede en los casos en que el locador depende del alquiler de un inmueble para sobrevivir?
El artículo 10 prevé la vulnerabilidad del locador y aclara que están excluidos del congelamiento de precios los contratos cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario, “debiéndose acreditar debidamente tales extremos”.
El congelamiento de las cuotas hipotecarias
El decreto que congela el valor de las cuotas de créditos hipotecarios establece en su artículo 2 que la cuota vigente en adelante será la vigente al mes de marzo y que el mismo congelamiento se aplicará también “a las cuotas mensuales de los créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)”.
En cuanto a ejecuciones, el artículo 3 las suspende, también hasta el 30 de septiembre, sean éstas “hipotecarias, judiciales o extrajudiciales” y establece que la medida alcanza también “a los lanzamientos ya ordenados”, es decir a procesos de ejecución “que no se hubieren realizado” a la fecha de entrada en vigencia del decreto.
De modo similar al caso de los alquileres, el congelamiento de cuotas hipotecarias establece que las diferencias que surjan por la aplicación del congelamiento deberán abonarse también en tres cuotas a partir de octubre y tampoco en ese caso corresponderán “intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades previstas en el contrato”, aunque el decreto deja abierta la posibilidad de que las partes pacten “una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora” que la dispuesta en el decreto.
Iguales plazos (tres cuotas) se establecen para las deudas por falta de pago que se produzcan “desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre”.
El gobierno funda ambos decretos (congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos, y congelamiento de cuotas hipotecarias) en el marco de la “emergencia” y del decreto 297, que el 19 de marzo pasado dispuso el “aislamiento social, preventivo y obligatorio” para reducir la circulación del SARS-CoV-2, la variedad de coronavirus que provoca la enfermedad CoViD-19, que hoy pasó en el mundo el saldo de 30.000 muertes y en la Argentina lleva a la fecha un saldo de 745 casos confirmados de contagio y 19 muertos.
En sus considerandos, los decretos reconocen el alto impacto económico negativo de las medidas oficiales para limitar la expansión del virus y en cuanto a las nuevas medidas ratifica “el resguardo jurídico a la vivienda está amparado por las normas jurídicas internacionales, aplicables y aceptadas universalmente, en materia de DDHH” aunque a su vez reafirma “el reconocimiento del derecho a la vivienda, sino también la obligación estadual de tomar medidas apropiadas para asegurarlo” y la necesidad de llevar “alivio y tranquilidad a las familias que habitan el territorio nacional en un contexto de gran incertidumbre como el generado por la pandemia”.